"中国房地产进入全流通时代，未来市场活力来自于，2亿租房人口向购房人群转换和85%拥有自住房的城市人口换房带来的市场循环。其中，租房人群是否接盘是房地产市场繁荣启动的关键。"贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领12月27日在贝壳思享会上表示。

简单的说，就是当购房者首次置业需求释放，租房人群加杠杆进入买房市场后，带动后续连锁的多位业主换房，推动新房市场、二手房市场、租房市场联动，开启中国房地产市场的全流通时代。

房价上涨幅度取决于需求释放节奏

当市场完全被打通进入联动效应后，购房需求释放的时机与节奏对房价影响至关重要。

总体来看，全流通市场下房地产交易量趋于稳态。贝壳研究院方面称，中国平均1000人中约有15到20个人会进入买房市场，成为一个均衡值，而如何让这15到20个买房需求释放，带来的效应完全不一样。决定房价的并非总量，而是需求释放的节奏。

杨现领抛出全流通时代的乘数效应概念。举例来看，假设100位租客进入买房市场，50%的租客购买新房一次性结束交易，另外50位租客购买二手房，在投资渠道有限情况下假定50位业主均以换房为目的，以同样概率50%换房者购买新房，另外25位购买二手房，由此产生连锁交易，如此触发更多循环交易。

据贝壳研究院测算，大连、成都、重庆等城市循环交易约在2-3次，一线城市循环交易约在5-6次。如果100位购房者进入市场触发3次交易，那么最终带来的累积交易量为175次，交易乘数则为1.75，形成全流通时代的购房乘数效应。这样看来，初始交易进入二手房的比例越高、连锁交易的次数越高，乘数效应越大。

杨现领分析，交易乘数机制下，可能会集中放大或缩小市场购房需求，造成房地产市场的不稳定。"调控政策改变预期和节奏，在正反馈时期交易会集中上扬，负反馈时期交易会集中撤退，冷热之间转换非常快。"

例如，在上一轮周期中，换房成为一线城市和二线城市房价上涨的主要推动力，大面积的以房换房造成在杠杆率不明显增长的情况下，需求释放带来住房价格短期内快速攀升，造成房价涨幅远远超出正常范围。从过去三年北京楼市换房带来房价飞涨，可见一斑。

从这个角度来看，要想稳定房价不仅仅是要实现供求关系的总量平衡，更要管理好预期，避免需求的集中释放。杨现领称，全流通时代市场具有内在机制，但调控政策对市场起到的效应更强。在这种情况下，政策应该着眼于稳定预期，区分不同城市、不同交易结构下的房价决定因素，并因此制定交易策略和业务策略，最大限度地降低"交易方差"。

房价上涨持续性取决于年轻人"上车"

房价上涨的幅度取决于需求释放节奏，而房价上涨的持续性则取决于城市年轻人的多寡。

只有具有购买力的年轻人进入买房市场，才能带动二手房业主的换房需求，引发乘数效应。即在全流通的市场环境中，高歌猛进的房地产市场节奏开启按钮在于租房人群是否入场，年轻的租房客成为房地产市场持续发展的原生动力。

"人口总量大增速快，年轻人居多的城市，房地产市场发展问题相对较小。相反，人口总量小增速慢，甚至是人口负增长的城市，房地产市场发展就会存在问题。"杨现领表示，城市的房地产市场主要取决于首次置业人群的支付能力，即现金储备能力和加杠杆能力。

以深圳为例，不同于同为一线城市的北京和上海，深圳是一个年轻人居多的城市，城市住房租赁人口占比高达60%，由此看来，从租赁人群转化为业主的潜力较大，促成首次置业的占比较高。

同时，不同的"上车"门槛决定年轻人的置业购买力。贝壳研究院数据显示，深圳低价位房源套均价格约在200万元；上海房价在连跌18个月后入市门槛较低，不过，上海是全流通框架下的连环交易持续性较强，一旦有人买二手房，整个循环就可以打通；北京则呈现出房屋总价越低贷款比例越高的情况。

"要推动一线城市年轻人‘上车’，需要放松贷款，在首付和利率上给予支持。"杨现领说，但这是一把双刃剑，因为年轻人群买房承担的后续压力较大，总体风险也相对较大。所以，深圳楼市的风险要远远超过其他一线城市，原因就在于市场起伏集中于杠杆率升降。

总的来说，"一个城市没有年轻人，它的房地产市场动力就会非常有限。"杨现领总结。