香港地价暴跌7成，不及北京六环一半？是不是香港楼市要崩溃了？李嘉诚身家因此缩水1400亿？这些都足够吸引眼球，但其实新闻的背后还有许多值得推敲的细节。

　　香港地价暴跌7成，不及北京六环一半？是不是香港楼市要崩溃了？李嘉诚身家因此缩水1400亿？这些都足够吸引眼球，但其实新闻的背后还有许多值得推敲的细节。

　　1.地价大跌7成确有其事

　　据香港地政总署公布的消息，2016年2月12日拍卖的大埔市地段第221号用地土地面积约37696平方米(最低及最高的楼面面积分别为64,260平方米及107,100平方米)，中海子公司的中标价格为21.3亿元(港元，下同)，批租期为五十年，指定作私人住宅用途。同样位于该区，批租期同样为五十年，也被用作私人住宅用途的226号用地去年9月2日以30.3亿元批予了嘉华国际的子公司，该地块面积约17,121平方米(最低及最高的楼面面积分别为36,981平方米及61,635平方米)。

　　经过计算可以得知，今年2月拍卖的221号用地土地面积成交单价约为5.65万港元/平方米，而去年9月拍卖的226号用地土地面积成交单价约为17.7万港元/平方米，土地面积成交单价下跌约68%，因此有了“香港地价暴跌7成”的报道。而按照最高楼面面积计算，221号用地的楼面均价约为2万元/平方米，226号用地的楼面均价约为4.9万/平方米，楼面均价下跌约59%。

　　(香港大埔全景)

　　2.该块用地地价为何暴跌

　　据《财经》报道，221号用地之所以以低价成交，一方面是因为香港楼市价格的普遍下调，已开始令开发商看淡后市，去年11月4日及今年1月25日，香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”，以流标告终。

　　另一方面，该用地面临司法覆核的风险，令香港本地地产商出手相对谨慎。

　　2015年5月，香港教育学院的一位学生曾向香港高等法院申请临时禁制令，阻止土地出售。法院虽批出司法覆核许可，但并未发出暂缓招标程序的禁制令。而在开发商最终砍树建楼之前，司法覆核申请人可能会再次申请禁制令。

　　因此不能简单以单一用地地价说明香港地价不及北京六环的一半。

　　3.香港楼市现状

　　根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。机构也普遍不看好香港楼市，美国评级机构标普表示，香港楼市今年将会更加动荡，平均楼价预计将比2015年跌10%到15%。里昂证券(CLSA)预测，香港地产商的“价格战”可能导致香港房价今年第一季度每月跌幅达到3%，第一季度整体跌幅8%，全年跌幅达10%。

　　4.香港楼市缘何下跌

　　分析认为内外双重因素可能是造成香港楼市重挫的原因，一方面受内地及外围经济形势不稳的影响，以及印花税等调控手段的制约，来自香港外的购房需求将持续减少；另一方面，作为香港经济支柱的旅游业及零售业已因旅客减少陷于寒冬，迫使业界缩店及裁员；而银行及金融业亦普遍宣布冻薪及停止招聘，它们均可能会引发恶性循环。香港迪士尼15日公布的报告显示，2015年香港迪士尼乐园亏损1.48亿港元，为四年来的首次净亏损，反映了香港旅游业的困境。

　　5.李嘉诚跌去1400亿身家？

　　从理论上讲，楼市暴跌受到最直接冲击的当然是香港的地产公司。按媒体报道，香港知名富豪李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成重组后，股价暴跌。从最高时的77.2港元跌至最低的38.2港元，腰斩有余，总市值跌去1400多亿。其实去年A股股灾波及全球，港股也不例外，按去年6月1日至今日收盘计算，香港恒生指数跌31%，股价腰斩的公司不止地产股，因此不能简单的说香港楼市导致李嘉诚身家缩水1400亿元。